こんにちは、てつやです。
近年、給与所得者（いわゆるサラリーマン）でも手軽に少ない元手で不動産投資をするケースが増えています。
その理由の一つとして、給与所得との損益通算による節税効果があげられます。
不動産投資で節税ってできるの？それはどうやって？
結論としては、
サラリーマンでも不動産投資をすることで節税は可能です。
ただ、節税をするために不動産投資をするという考えは改めていただいた方がいいかと、、、
今回はそのあたりのことを、これから不動産投資をはじめようとするサラリーマンの方向けに、書きます。
（前提）サラリーマンは節税できない
サラリーマンは基本的に節税するのが難しいです。
その理由は、ズバリ確定申告する機会がないからです。
一般的に節税は、収入を得るためにかかった経費を引いて所得を圧縮し、所得税や住民税の金額を減らします。
でもサラリーマンの経費は、請求すれば会社が全部払ってくれますし、個人の所得税については源泉徴収や年末調整で、ありがたい（？）ことに会社が全部やってくれますよね。
一般的なサラリーマンが自分の所得税や住民税のことを考える機会は年末控除時の住宅ローン控除や生命保険料控除の時くらいです。
社会保険料控除は毎年4月～6月の平均給与で決まってきますが、平均給与のコントロールなんて意図してなかなかできないのも実情ですね。
社会保険料の節税については(@RW14right)さんの記事を参考にさせていただきました。↓
不動産投資における節税の仕組み
不動産投資がサラリーマンの節税になる仕組みは、不動産を購入して賃貸経営を行った際、赤字が出ると確定申告をするときに、赤字分を給与所得から差し引くことができるというものです。
これを「損益通算」と呼びます。
損益通算とは
不動産投資が節税になる仕組みは損益通算ができるということでした。
これは、不動産投資として物件を購入して賃貸経営を行う際、赤字が出ると確定申告の際に赤字分を給与所得から差し引くことができるというものです。
例えば、
給与所得700万円の人が賃貸経営で100万円の赤字を出す場合、損益通算した合計所得は600万円です。
つまり、
700万円分の所得税をすでに納めていると、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付されます。
では、経費と認められる費用にはどのようなものがあるのでしょう？
経費と認められる費用
- 旅費交通費
- 自動車関連費用
- 情報収集・勉強費用
- 通信費
- 減価償却費（後ほどご説明します）
- ローン金利
- 保険料
- 管理会社への委託料
- 物件管理料
- 修繕費
- 税金
- 司法書士や税理士報酬
- 交際費
- 物件購入費
個別、具体的な内容については税理士に確認してください
不動産投資の初年度、物件購入費は大きな節税メリットがあるといえます。
そして不動産投資でメリットがあるといわれるのが、減価償却費です。
減価償却費とは
減価償却とは、建物の購入費用を残存耐用年数に分けて経費として計上することです。
建物も新築時に比べると使用期間に応じて劣化していきますよね。
その劣化する分を経費として会計上処理していきましょうというものです。
つまり、減価償却費は実際の支出を伴わないのに、経費として収入から差し引くことができるのです。
ちなみに経費として認められる費用のうち、減価償却費以外は実際に現金支出が発生する項目です。
- 不動産投資を現在、そして将来に渡る資産形成として捉えるのであれば（←当然ですが）現金＝キャッシュフローを生み出してもらわないと意味がありません。
- 不動産投資の魅力を享受するということは、会計上は赤字にもかかわらずキャッシュフローは黒字を目指すということです、理解しておきましょう。
建物の法定耐用年数はこちら
| RC | 重量鉄骨 | 軽量鉄骨 | 木造 | |
|---|---|---|---|---|
| 法定耐用年数 | 47年 | 34年 | 27年 | 22年 |
計算方法
減価償却費の計算方法例はこちらです
計算をする上で耐用年数が大事です。
中古物件の場合、築年数が耐用年数を「超えている」or「超えていない」で計算方法が違います。
耐用年数＝法定耐用年数×20％
（具体例：築25年木造物件、1,000万円で購入）
耐用年数＝22×20％＝4年
減価償却費/年＝1,000÷4＝250万円
耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）
（具体例：築17年RC造物件、1,000万円で購入）
耐用年数＝(47－17)＋（17×20％）＝33年
減価償却費/年＝1,000÷33＝30万円
残りの耐用年数が少なければ少ないほど、１年あたりの減価償却費は大きくできるんだね。
じゃあ古い物件を買っておけばいいね！
いや、そうとも限らないですよ！
どういうこと？
古い物件ばかりに投資していると・・・
たしかに、古い物件では減価償却費を大きくできる可能性があり、節税が可能になります。
しかし、不動産投資の本来の目的はあくまでも購入した不動産から、キャッシュを生んでもらうことです。
古い物件ばかりに投資していては、
- 賃料が新築物件に比べて低い
- 管理費など予期せぬキャッシュアウトが発生することもある
- 償却期間が短いので、節税メリットを得るために次から次に物件を探さないといけない
- サラリーマンの不動産投資は金融機関のローンで調達するのが一般的だが、物件によってはローンがつかない可能性がある
などの問題が起こりうることも想定しておきましょう。
赤字にするほど経費計上するのは現実的に厳しい
上記減価償却費の例を使って、築17年、RC造1,000万円の物件でどこまで経費処理できるかを考えてみます。
収入120万円（月10万円）を得ていたとして、減価償却費30万円でその他どこまでキャッシュフローの赤字を出せますか？
仮に金利5％で残存期間30年の借入期間で金融機関からの借入を行ったとすると、年間の利払は約50万円です。
120（家賃収入）－30（償却費）－50（年間支払利息）＝40万円
この40万円以上を毎年経費として計上していけるかというと結構微妙なところです。
なので、サラリーマンが不動産投資する目的を節税のためとするのは違うんです。
おわりに
サラリーマンの不動産投資で節税ができるか？
答えはイエスです。
ただ、節税効果はそれほど大きくないので、
あくまで「不動産投資で節税できる」というメリットは最大限に利用しながら、安定的な利益を獲得していくことが不動産投資の目的であることを忘れないようにしましょう。
つまりは、収益が良く回る物件を選ぶのが何よりも大事ということです。
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本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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