投資用マンション売却の際、消費税はかかるの？その他の費用や売り時についても解説

こんにちは、てつやです。

最近ワンルームマンションなどの投資用マンション売却についてのご相談が多いです。

中でも多いのが、売却時の消費税をはじめとした税金や諸費用などのご相談です。

せっかくキャッシュがプラスになったタイミングで売却したつもりが想定していなかった費用のせいで赤字になるなんて嫌ですよね。

そうじゃなくても、予定していないお金の流出は得をするよりも辛いもの。。

当記事にてお伝えしている内容は以下になります。

売却しようかなと思っている方にとっても是非押さえておいてほしい内容なので、順にお伝えしていきます。

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投資用マンション売却にかかる消費税などの税金について

投資用マンションの売却にかかる税金

はじめに、投資用マンションの売却にかかる税金やその計算方法についてご紹介します。

まず、投資用マンションの売却にかかる税金は、主に以下の4つです。

建物部分の売却価格にかかる消費税は、居住用マンションの売却では発生せず、投資用マンションの売却で発生します。

消費税の課税対象の1つに、「事業者が事業として行う取引」があり、投資用マンションを売却する行為はこの要件にあたるため、消費税の課税対象になります。

消費税は個人が居住用マンションを売却する際には発生しないため、投資用マンションと居住用マンションの売却にかかる税金の違いとして、大きなポイントであるといえます。

対して、印紙税や登録免許税、譲渡所得にかかる税金は、投資用・居住用を問わず課されるものです。

特に、譲渡所得にかかる税金には、住民税や所得税、復興特別所得税などがあり、投資用マンションの売却にかかる税金のなかでも大きな割合を占めます。

譲渡所得にかかる税金の計算方法は以下の通りです。

なお、投資用マンションの購入代金をそのまま取得費として計算することはできません。

建物は築年数に応じて価値が下がっていきます。

それを加味し、投資用マンションの購入代金から、物件を所有していた期間の減価償却費を差し引いた金額を、取得費として扱います。

減価償却とは、建物を含む固定資産の価値を何年にもわたって少しずつ減少させていくことです。

なお、投資用マンションの売却で譲渡所得を得た場合は、必ず確定申告をしなければなりません。

確定申告漏れや期限後に申告した場合は、無申告加算税や延滞税が課せられることもあるため注意しましょう。

投資用マンション売却で建物以外に消費税が発生する項目

投資用マンション売却の際にかかる費用にも消費税がかかるものもあります。

ここでは、建物以外に消費税が発生する項目を紹介します。

不動産会社に対する仲介手数料

成功報酬として不動産会社に支払う仲介手数料は、全額消費税の課税対象です。

仲介手数料は不動産の売却価格によって上限が決まっており、計算式（速算式）は以下のようになります。

投資用マンションの売却価格が大きくなるほど、課税対象である仲介手数料の金額も増えるため、事前に計算し、把握しておいた方が良いです。

司法書士に対する報酬

ローンが残っている投資用マンションの売却時には、抵当権抹消の登記手続きをしなければなりません。

抵当権とは、債務者のローン返済が滞ったときに備え、債権者である金融機関が不動産を担保にするために設定する権利です。

抵当権抹消の登記手続きは司法書士に依頼することが一般的であり、その際支払う司法書士報酬は消費税の課税対象です。

司法書士報酬は5,000円〜2万円が相場とされています。

ローンの繰上げ返済手数料

投資用マンションの売却前にローンの繰上げ返済を行う場合、その手数料にも消費税がかかります。

手数料の相場は3,000円〜5万円であり、金融機関によっても異なります。

一部の金融機関やネット銀行では、手数料が無料のところもあるので、事前に確認しておきましょう。

ここで述べたように、税金以外で発生する諸費用として「抵当権の抹消費用」、「仲介手数料」、「ローンの繰上げ返済費用」などがあるということも併せて覚えておこう。

投資用マンション売却における消費税の計算方法

投資用マンションを売却する際には、消費税の計算方法を理解しておくことが重要です。

売買契約書に消費税額や建物・土地価格の記載があるかどうかによって計算方法が異なります。

売買契約書に記載がある場合の計算方法

売買契約書に消費税額が記載されている場合もあるため、消費税額を計算する前に確認してみましょう。

不動産売却時にかかる消費税は10％であり、建物部分にのみかかります。

例えば、投資用マンションの売却価格が税込5,000万円（建物3,000万円、土地2,000万円）の場合、消費税額は以下のとおりです。

建物部分にのみ消費税がかかるため、売却価格の5,000万円で計算しないように。

売買契約書に記載がない場合の計算方法

売買契約書に消費税額が記載されていない場合、売却価格を土地価格と建物価格に分ける作業が必要です。

投資用マンションで土地と建物の価格を按分する際は、固定資産税評価額を使用します。

税込価格で取引した場合は、全体から消費税部分を差し引く作業も必要です。

以下の条件で、計算方法の一例を解説します。

まずは土地と建物の割合を求めます。

土地の割合は100％から40％を差し引いて60％です。

次に、建物に消費税がかかっているため、建物の割合に10％を掛けて消費税の割合を求めます。

投資用マンションの売却価格（税込）は、建物40％、土地60％、消費税4％の合計104％で構成されていることが分かりました。

消費税を計算すると以下のようになります。

投資用マンションの売却に活用できる特例や節税方法

投資用マンションの売却で活用できる特例や節税方法は、次の3つです。

以下で詳しくご説明します。

事業用の資産を買い換えたときの特例

投資用マンションの売却に活用できる特例として、「事業用の資産を買い換えたときの特例」があります。

この特例は、個人が事業用の土地建物を譲渡し、一定期間内に新たに資産を取得して事業用に用いることで、譲渡所得の一部にかかる課税を将来に繰り延べできる特例のことです。

この特例を適用するには、一定の要件を満たす必要があります。

要件についての詳細は、国税庁のサイトを確認しましょう。

国税庁「買い換え特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

売却を考えている投資用マンションが相続によって取得したものの場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用できることもあります。

この特例は、相続や遺贈によって取得した土地や建物などの財産を一定期間内に譲渡すると、相続税額の一部を取得費に加算できるというものです。

取得費が増える分、課税所得が減り、譲渡所得にかかる税金を抑えられるメリットがあります。

国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

投資用マンションを5年以上所有してからの売却（節税）

不動産は所有期間が5年を超えてから売却した場合、譲渡所得にかかる税率が低くなります。

なぜなら、所有期間が5年を超えたタイミングで、それまで適用されていた「短期譲渡所得にかかる税率」から、より税率の低い「長期譲渡所得にかかる税率」が適用されるためです。

投資用マンションを売却することで多額の譲渡所得が発生しそうな場合は、売却にかかる税金を抑えるためにも、所有期間が5年を経過してからの売却を検討してみましょう。

国税庁「短期譲渡所得の計算」

国税庁「長期譲渡所得の計算」

一般的に、投資用マンションは居住用マンションと比べて売却時に活用できる特例が限られています。

しかし、上記のように要件を満たせば適用できる特例や税率もあります。

少しでも税金の負担を減らしたい場合は、所有しているマンションが要件を満たしているかどうか確認してみましょう。

特例を利用するためには確定申告が必要です。忘れずに手続きしましょう。

節税の観点で投資マンションの売却の検討を始めるポイント

将来的な消費税増税や課税事業者への移行を見据えながら、適切なタイミングで売却しましょう。

ここでは、消費税を節税するための具体的なポイントについて解説します。

増税を見据えて早めに売却する

投資用マンションを売却した場合、売買契約締結時ではなく決済・引渡しのタイミングで消費税が課されます。

そのため、消費税の増税が予定されているのであれば、トラブルを避けるためにも増税前に決済・引渡し日を調整することがおすすめ。

また、売買契約時や決済時に不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権抹消の登記手続きに伴う司法書士報酬などにも消費税がかかります。

消費税増税のタイミングが近い場合は、その前に決済まで済ませておくことで、節税につながるでしょう。

減価償却費を適切に計上した上で適切なタイミングで売却する

毎年の減価償却費を計上していると、それだけ建物の簿価（会計上の評価額）が減っていくため、取得費が減って譲渡所得が高くなる場合があります。

それに伴い、譲渡所得にかかる税金も高くなる恐れがある点にも注意しましょう。

かといって建物価格が高いうちは消費税額は高くなるので、消費税と譲渡所得税のバランスを見てください。

課税事業者になる前に売却を検討する

投資マンションを売却して消費税が発生しても、免税事業者であれば納税義務はありません。

例えば個人事業主の場合、2025年の課税売上高が1,000万円を超えた場合、2027年には課税事業者になります。

そのため、2026年12月31日までに不動産売却すれば免税事業者の期間内に行われたことになり、消費税は課税されません。

インボイスを交付する必要があるなど、将来的に課税事業者になることが分かっている場合は、その前に投資用マンションの売却を済ませることで節税できる場合があります。

投資用マンションを売却しようかなと思った時の第一ステップ

2025年は投資用マンションの売り時？！

2024年の住宅市場は、日米欧の金利差拡大によって円安が進み、資材を輸入に頼る住宅産業も新築住宅を中心にコストプッシュ型の価格上昇が続く一年となりました。

新築住宅に連動して、中古住宅も特に各都市圏中心部での価格上昇が顕著となり、前年比で5～10％程度の価格上昇を記録するエリアが続出しました。

加えて、2023年の春ごろからは本格的にアフターコロナとなり、これまで躊躇していた多くのユーザーが住み替えを開始したことで流通市場での物件数が増加しました。

これらの要因が重なって市場価格が上昇したことにより、2023年、2024年は住宅の客観的な売り時としては好機となりました。

この状況は2025年も大きく変わらず、都心部を中心に市場価格が上昇し売り時が続くものと考えられます。

住宅価格の上昇は購入ユーザーの郊外化を招いており、足元でも居住ニーズはファミリー層を中心に都市圏の準近郊・郊外さらには準郊外・地方圏へと拡がっています。

このため、土地や中古住宅の価格が上昇するエリアが拡散し、公示・基準地価でも地方圏で価格が上昇するエリアが増えました。

不動産売却をするときにまずやることは？

不動産売却の手続きをスムーズに進めるためには、事前におおよその流れを掴んでおくことが重要です。

すべてを不動産会社任せにせず、基本的な部分はしっかり押さえておきましょう。

①相場を知る

売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。

近隣の地域で売りに出ている家、土地などの不動産の情報を調べ、条件が近い不動産がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。

②査定を依頼する

ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意とする不動産と、苦手とする不動産があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。

最高価格で不動産を売却するなら一括で比較するのが便利です。

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まとめ

ここまで、投資用マンションの売却にかかる消費税などの税金についてその種類や計算方法をご説明してきました。

まずは、売ろうかなと思ったときに、どれくらいの価格で売れるのか手間をかけずに目安感を持つことが何より大切です。

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また、売却時の税金の計算や手続きは複雑で、手間と時間がかかります。

手続きでミスをしたり、思わぬ損失を出したりしないためには、不動産売却の知識を身に付けることがおすすめです。

だからこそ、早めに準備を始め、無理のない事業計画を描くことが必要です。

ご状況に合わせた対処法なども含め事業計画の見直しを、以下でもご相談承わりますのでお気軽にどうぞ。

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